房地产长效机制有望建立 过热城市或将进入调整期

    房地产市场的问题一直备受高层关注。上周五刚刚结束的中央经济工作会议明确提出：要促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
    业内专家认为，按照中央经济工作会议精神，对于房地产市场来说，一线城市防泡沫，二线城市要稳，三四线城市要活。因城施策、因地制宜仍然为当前楼市调控政策的主要特征。预计前期一些房地产市场过热的一二线城市将进入调整期。
    建立长效机制房地产税有望加速落地
    某地产首席分析师分析认为：此次中央经济工作会议再次明确房地产建立长效机制，并提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。从市场看，2016年房地产从前三季度的爆发到四季度降温，楼市发展需要平稳健康。2017年房地产市场动向调控政策是不是会继续加码，是市场的热点关注问题。本次会议提出，明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。
    分析师表示，过去的房地产调控更多是短期政策，所以经常因为经济走势不同而出现波动，长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急调控政策，关键是需要完善长期制度建设、房地产税等长期政策有望加快落地。建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从此次会议看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收等制度。以长效机制引导市场稳定预期。
    分析师预计后续一线城市及涨幅比较快的二线城市，都有可能部分恢复“认房又认贷”，这一政策对市场的改善和投资投机需求打击非常大。
    同策咨询研究部总监张宏伟认为，本次会议提到的建立楼市基础性制度和长效机制非常及时。其实，本届政府已经在进行各方面的调整。比如推进不动产登记制度、推动房地产税立法、探索用房地产税代替房产税等措施。
    从不动产登记的角度来说，国土资源部网站称，2018年前，不动产登记信息管理基础平台将投入运行，届时不动产统一登记体系形成，全国住房信息联网将实现，这个平台也将成为楼市调控制定“差别化”政策的依据，也是构建楼市长效调控机制的非常重要的环节。
    从房地产税立法的角度来说，十八届三中全会首次提出，“加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环保费改税。”随后，官方已经有多次表态进行房地产税立法。这一定程度上说明，房地产税立法的推进将使未来房产税的征收名正言顺，有可能为房地产交易、持有等各环节进行税费的调整，推进房地产市场调控向经济手段、市场手段转变。
    张宏伟认为，对于当前房地产市场来讲，最有可能直接推进的就是房地产税，今后一揽子关于房地产税方面的税制改革的顶层设计有可能逐步推出，以逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系（土地、财税和金融）之一的财税政策与措施。
    如果房地产税正式推出，并逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系之一的财税政策与措施，未来以税费手段调节房地产市场需求结构，坚持“去投资化”，防止市场供应偏大，未来房地产市场将回归以自住属性为主，楼市也将在“白银时代”回归到一个相对健康的发展轨道。当然，对于地方政府来讲，届时，房地产税也将会成为土地财政之后一项非常重要的税收来源，地方政府也会有较大的动力向前推进。
    某集团副总裁胡景晖表示，金融政策的核心就是要保障中央经济工作会议提出的“房子是用来住，而不是用来炒的”，关于这一点，北京目前执行的贷款政策是非常具有参考价值的。首套首付35％到40％，二套50％到70％，实际上就是第一套房提供相对低一点的首付比例，第二套房首付比例加大，第三套不提供贷款。一个家庭在一个城市有两套房子应该是够住的，所以只要这种政策严格执行到位，政策的目的就可以达到。当然，这其中还要严控各种变相降低首付的杠杆，比如变相首付贷等。只要这些政策能够得到落实，就可以避免以过度释放流动性来支撑按揭购房，保障住宅的居住属性。
    市场将进入新一轮调整期
    中央经济工作会议明确，要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。
    张宏伟认为，上述中央经济工作会议精神是对9月份、11月份住建部两次有关楼市调控政策的强化和确认。从楼市的角度来看，按照中央精神，一线城市防泡沫，二线城市要稳，三四线城市要活。由此看来，因城施策、因地制宜仍然为当前楼市调控政策的主要特征。
    为了“控房价，防泡沫”，首先得控制人口增长规模，从当前一线城市采取的措施来看，都在做疏解城市人口压力的措施，比如北京转移专业市场到周边城市，北京上海等城市的限行措施，上海的“拆违”行动等。调整人口结构，留住社会精英，控制人口规模，合理增加土地供应，盘活城市闲置和低效用地，成为一线城市人口政策主要方向，这样，房价不至于上涨幅度那么快。
    张宏伟表示，从短期内来看，行政化的措施已经重新启动或强化，以达到防止房价过快上涨“控房价，防泡沫”的目的。比如收紧高端楼盘预售许可证和备案时间，以此调整全年度的成交均价；“限价”措施也有可能频繁使用，对于捂盘惜售等不规范的市场行为进行处罚；严禁首付贷、二次抵押贷等“加杠杆”的市场行为，对于违规企业进行查处和曝光等。
    此外，从一线城市楼市走势来看，尽管短期内价格仍然会表现坚挺，但是，对于价格涨幅过大市场透支较为严重的深圳，在政策重压之下有可能会是一线城市当中率先进行调整的城市，预计调整的时间在2017年二季度。深圳楼市调整之后，有可能会引起北京、上海、广州等一线城市甚至其他核心二线城市跟进，市场据此进入新一轮的调整期。